KW, czyli księgi wieczyste – do czego służą i dlaczego tak ważna jest ich treść?

Księgi wieczyste jest to pewnego rodzaju rejestr, który prowadzi się dla nieruchomości oraz dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, w celu ustalenia ich stanu prawnego.

Jawność, czyli co warunkuje dostęp do księgi wieczystej?

Na samym wstępie warto wskazać, że księgi wieczyste są jawne. Na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości po wybraniu zakładki przeglądanie księgi wieczystej można przejrzeć w formie elektronicznej dany zbiór; stąd, internetowe księgi wieczyste cieszą się obecnie dużą popularnością ze względu na łatwość zapoznania się z praktycznie każdym wpisem w KW.

Jawność ksiąg ma ten skutek, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

W ustawie o księgach wieczystych i hipotece ustanowiono domniemanie, że prawo jawne z rejestru jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Oznacza to, że domniemywa się, że treść księgi wieczystej odzwierciedla to, kto jest np. właścicielem nieruchomości.

Kwestia ta jest o tyle doniosła, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną (np. umowę) z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, poprzez ich jawną treść).

Rękojmia, o której mowa wyżej, służy wzmocnieniu pewności obrotu gospodarczego, ponieważ chroni nabywcę w ten sposób, że należy brać pod uwagę stan prawny nieruchomości wskazany w księdze, nie zaś stan faktyczny. Przepis ten jest bezwzględnie obowiązujący. Chodzi tutaj przede wszystkim o sytuacje, gdy ktoś nabył nieruchomość od osoby, która jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel, a w rzeczywistości osoba ta właścicielem nie była.

Wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece zawierają również wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizny nieruchomości) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze (w złej wierze jest ten, kto wie, że treść rejestru jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto, chociażby z uwagi na internetowe księgi wieczyste, z łatwością mógł się o tym dowiedzieć).

Dodać należy, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
  • prawu dożywocia,
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
  • służebnościom przesyłu.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona przez wzmiankę w księdze o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w KW z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Dostęp do księgi wieczystej a dobra wola nabywcy

Ze względu na doniosłość wyżej wymienionej kwestii, w orzecznictwie przyjmuje się, że „o tym, czy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, decyduje obiektywna miara staranności połączona z obowiązującym w całym systemie polskiego prawa cywilnego domniemaniem istnienia dobrej wiary” (art. 7 kodeksu cywilnego).

Wśród kryteriów ocennych powinny być „zasady doświadczenia życiowego brane pod uwagę przy ocenie konkretnego zachowania się nabywcy i okoliczności faktyczne, w których czynność prawna doszła do skutku. Ustawowa wskazówka “z łatwością mógł się o tym dowiedzieć” wyłącza możliwość stawiania nabywcy wymagania szczególnej staranności, która by przekraczała tę zobiektywizowaną miarę”.

Orzecznictwo dyktuje więc, że to sam nabywca nieruchomości powinien niejako (zwłaszcza) we własnym interesie zapoznać się z treścią rejestru, czemu w sposób oczywisty sprzyja bezpłatny dostęp do księgi wieczystej. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 listopada 2015 roku, sygn. akt: VI ACa 1632/14).

KW, czyli księgi wieczyste – do czego służą i dlaczego tak ważna jest ich treść?
4.5 (90.77%) 26 votes

Kategoria: Prawo cywilne
Podziel się:
KomentarzeBrak komentarzy do “KW, czyli księgi wieczyste – do czego służą i dlaczego tak ważna jest ich treść?”
Skomentuj pierwszy.

Dodaj komentarz