Umowa przedwstępna – na co uważać i jaki wywołuje skutek?

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna strona lub obydwie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa ta stanowi gwarancję, że zostanie zawarta oznaczona w niej umowa w przyszłości.

Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna może dotyczyć każdego rodzaju umów prawa prywatnego. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Uznaje się, że umowa przedwstępna jest nieważna wtedy, kiedy tych minimalnych wymogów nie spełnia.

W doktrynie przyjmuje się, że umowa taka powinna zawierać istotne przedmiotowo elementy. Najczęściej zawieranym rodzajem umowy przedwstępnej jest przedwstępna umowa sprzedaży (głównie nieruchomości). Powinna zatem ona określać przedmiot umowy i cenę. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania często też zawiera dodatkowe zapisy, np. dotyczące warunku, zadatku czy kary umownej.

W takiej umowie nie musi być zawarty termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy mamy do czynienia z taką sytuacją, strona, która jest uprawniona do żądania zawarcia umowy końcowej, może wyznaczyć drugiej stronie termin w tym zakresie. Jeśli dwie strony są do tego uprawnione i każda z nich wyznaczyła inny termin, wiążący jest termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie.

Co istotne, jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można już żądać zawarcia tej umowy. Brak jest jednak przeszkód, aby termin zawarcia umowy przyrzeczonej wskazać w umowie przedwstępnej.

Zastosowanie umowy przedwstępnej – przykład

Aby pokazać na przykładzie zastosowanie umowy przedwstępnej, warto wskazać, że częstą praktyką jest, że gdy chcemy zakupić mieszkanie od dewelopera, a jest ono jeszcze nie ukończone, możemy wtedy zdecydować się na zabranie kredytu. Wówczas strony zawierają umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, aby deweloper miał czas wykończyć lokal, a kupujący załatwić wszystkie formalności związane z tym kredytem.

Najdonioślejszym aspektem jest forma, w jakiej zawierana jest umowa przedwstępna, ponieważ od niej zależy jej skutek. Jest to istotne w sytuacji, gdy jedna ze stron umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia.

Przede wszystkim zaakcentować należy, że umowa przedwstępna może być zawarta w formie dowolnej, nawet wtedy, gdy umowa przyrzeczona musi być zawarta w formie szczególnej (np. w formie aktu notarialnego).

Jeśli chodzi o skutki umowy przedwstępnej, podstawową zasadą jest, że jeśli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła, myśląc, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta (a zatem może żądać odszkodowania). W umowie przedwstępnej strony mogą także określić odmiennie zakres odszkodowania.

Forma umowy przedwstępnej

Warto wskazać, że dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej można tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy, ze szczególnym uwzględnieniem jej formy.

Powracając do naszego przykładu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, przy założeniu, że umowa przedwstępna jest ważna, a zatem zawiera wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, to jeśli umowa ta została zawarta w zwykłej formie pisemnej, można domagać się tylko odszkodowania. W sytuacji, gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Rozróżnić zatem można skutek słabszy i mocniejszy, który może wywołać umowa przedwstępna. Wszystko więc zależy w głównej mierze od formy, w jakiej zawierana jest umowa przedwstępna. W analizowanym przypadku mowa bowiem o sprzedaży mieszkania. Wskazać należy, że każda umowa sprzedaży nieruchomości, nawet jeśli chodzi tylko o lokal mieszkalny, musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Dochodzenie odszkodowania czy żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej wymaga złożenia w tym zakresie pozwu do Sądu. Należy pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku, licząc od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W sytuacji, gdy Sąd orzeknie, że oddala żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, termin przedawnienia (roczny) liczy się od dnia, w którym to orzeczenie stało się prawomocne.

Umowa przedwstępna – na co uważać i jaki wywołuje skutek?
5 (100%) 1 vote

Kategoria: Prawo cywilne
Podziel się:
KomentarzeBrak komentarzy do “Umowa przedwstępna – na co uważać i jaki wywołuje skutek?”
Skomentuj pierwszy.

Dodaj komentarz